המדריך לרכישת דירה

*ראשית יש להגדיר אם הדירה מיועדת למגורים או להשקעה

*בשום אופן אל תפלו לפח של "גם וגם" כי הדירה לא תהיה בדיוק למגורים ותהיה השקעה לא טובה.

*היום נדבר רק על דירות להשקעה.

*לפני שמתחילים, קחו בחשבון שבהרבה מקרים כדאי לקנות נכס להשקעה גם אם אין מספיק

כסף לרכישת דירת מגורים!

*דירה להשקעה יכולה להניב תשואות מעולות אם פועלים נכון.

*השיקולים כולם בקצרה לפניכם.

*ראשית יש לערוך את החישובים הכלכליים: כמה הון עצמי, מהו היקף המימון הבנקאי )עד 75% לקונים שזו תהיה דירתם היחידה, ו- 50% לבעלי דירה נוספת(, האם מעוניינים בהכנסה שוטפת או יצירת ערך גבוה עתידי, כמה יהיה ההחזר החודשי של המשכנתא וכמה צפוי להיות שכר הדירה. עוד קחו בחשבון את מס הרכישה, מחשבון מס רכישה

https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb
תיווך %2 + מע"מ

ועו"ד 0.5% + מע"מ.

*עכשיו אפשר לחפש יעד השקעה.

*ההתייחסות הנכונה לטעמנו אל שוק הנדל"ן היא כמו ל- S&P 500 .

*שוק הנדל"ן בכללותו, או ממוצע ת"א ישמשו אותנו כ"מדד".

*בהנחה שמה שעושה השקעה טובה הוא ביצועים גבוהים מהמדד, גם כאן הנכס צריך להשיג

תשואה גבוהה מהמדד.

טיב ההשקעה והתשואה מורכבים מ- 4 גורמים:

• הקטנת סיכון
• השבחת נכס הבסיס
• הכנסה שנתית
• סחירות

* בחינת הסיכון אנחנו מחפשים אזור בו רמת הביקוש גבוהה לאורך זמן, יש מעט קרקע פנויה לבנייה. לדוגמא, לעולם לא נשקיע במקום בו עתודות הקרקע גדולות מאוד והביקוש נמוך.

* השבחת נכס הבסיס התייקרות של נכס ספציפי ביחס למדד. על ההתייקרות לנבוע מתהליכים

שזיהינו ברמת ודאות גבוהה ואשר אנחנו יכולים להעריך בצורה ריאלית את סיכויי המימוש ואת השפעתם על המחיר.

*סחירות נתון חשוב באופן דרמטי. במקומות רבים מחוץ לת"א מאוד קל לקנות, אך קשה למכור. לכן תבוא בחשבון רק רכישה של נכס שתמיד ניתן יהיה לממש תוך זמן סביר ובמחיר הראוי.

*תל אביב לתל אביב כמה מאפיינים יחודיים:

הביקוש הגבוה ביותר בארץ מעט קרקעות לבנייה פערי מחיר עצומים בין אזורים התפתחות שסופה לא נראה באופק בירת ההיי טק והתרבות המושכת תיירים, ואורחי התעשייה. סחירות גבוהה במיוחד. בתמצית, מתנהגת כמדינה בתוך מדינה.

*איפה בתל אביב?

*שאלת השאלות. ההבדלים בשווי של נכס במרחק של 15 זה מזה יכול להיות 20% ויותר! ממש ככה.

*מכאן, שהרכישה צריכה להיות תוצאה של בחינה סופר יסודית ומקצועית, אך לא פחות חשוב, תפורה למידות המשקיע.

*מוזמנים להתקשר אלינו. נלמד את הצרכים והיכולות שלכם ונתפור לכם חליפה למידתכם בדיוק.